5怕肱懵虮本┤: CEO终于卸任的Wework,还能扭转乾坤吗?

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原标题:CEO终于卸任的Wework,还能扭转乾坤吗?

估值从 470 亿美金疯狂缩水到不足 200 亿美金!CEO Adam Neumann 被迫卸任,其妻子 Rebekah 也作为联合创始人随之辞去现有职位。

最近,WeWork 疯狂被推向舆论的风口。

其实,除了被质疑市值高估,WeWork 很早开始自己转型之路——扩展业务、努力把自己包装成一个科技公司,但 WeWork 到底是不是一个科技公司?它为了不做科技投资潮中的泡沫,正在尝试何种类型的转型呢?今天,硅谷洞察(原硅谷密探,ID:guigudiyixian)就来说说。

租赁模式:亚洲区成为增长重心

首先,我们来看看WeWork的租赁模式是怎么样的呢?扩展速度极为迅猛的WeWork已经拥有了834个办公租赁地点,覆盖38个国家、126座城市。

(WeWork的全球扩张图| 图自WeWork,版权属于原作者)

它一共有三种租赁模式,移动工位(Hot Desks)、固定工位(Dedicated Desks)、专属办公室(Private Offices),不同地点租金不同。

以旧金山 SOMA、上海威海路店的 WeWork 为例。移动工位:SOMA每月每人470美金/威海店407美金;固定工位:SOMA550美金/威海店526美金;专属办公室:SOMA1060美金/威海店660美金。

不同城市的 WeWork 会结合当地文化来装修,如 SOMA 和威海店的WeWork大楼,SOMA 偏美式,上海则有着古香古色、上海弄堂的味道。

旧金山SOMA移动工位| 图自Yelp,版权属于原作者

上海威海路店移动工位| 图自大众点评,版权属于原作者

无论是在Yelp还是大众点评上,租客对Wework的普遍评分都较高,满意它的艺术性装修风格、免费咖啡/啤酒以及桌球等娱乐设施,但是在大都市也存在很多管理运营上的问题。比如,SOMA地点的办公场所有不少人抱怨:公共区常常会有很多租客大声讨论问题,喜欢安静的人很难集中精力地工作。

(大众点评上对移动工位的差评,图自大众点评,版权属于原作者)

但是,WeWork 可以24/7全天候进入办公场所,对于喜欢在有办公氛围的环境工作,且晚上还需要办公的人来说是一个不错的选择。

总体来说,WeWork 的服务和较为精致的装修还是满足了大部分人的需求。WeWork 在亚洲也在高速地扩展,在深圳、北京、上海、成都等城市都有办公楼,亚洲地区的低成本带来的利润率是很可观的。

WeWork是科技公司还是地产公司?

WeWork 外部最大投资方——软银集团的一把手孙正义一直热衷于投科技公司,那么,WeWork 作为他的一大心头好,到底是不是一个自带 Tech 属性的公司呢?或许这也是其至今最大的争议点。

在招股书中,WeWork 不惜 123 次地提到 'technology' 这个单词,但还是拦不住一群分析家直指,“ Wework 不过就是个现代一点的租赁公司,虽然给自己冠上了个好听的‘共享工作环境’的新经济名号,但本质上就是一个租房公司而已”。

那么传统科技公司都具有哪些特质呢?WeWork 又有哪些不同(扎心对比)呢?硅谷洞察结合《哈佛商业周刊》的一些观点,继续分析。

低成本: Google、Facebook、Microsoft 等科技公司都有着巨大的撬动利润的杠杆能力(即通过低成本带来巨额收入的非线性比例)。比如拷贝一个 Win10 系统、服务一个新 Facebook 用户的成本微乎其微,所以 Facebook 毛利率能直冲80%-85%!

但是,这对于 WeWork 来说就不完全适用了。在 WeWork 办公的人都可以免费上网,有免费啤酒、小吃等,这都是一笔不小的运营成本,要想用低成本来撬动高利润,并不现实。

低资本投入:软件公司前期不需要太多资本投入,相较而言办公场地、仓库、工厂这些需要大额前期投入的东西较少,再拿Facebook举例,它的总市值是$5138亿美元,但它实体资产只有$250亿!

相较之下,WeWork 房子是租来的,又必须花大量资金来装修办公室,且格调不能太低,比如大量的实木木桌、地毯、打印机等等,所以可以看到的是:

第一,WeWork 需要大量前期资金注入,需要不断靠一级资本市场打钱,才能满足它不断扩张场地的需求,更为致命的是,现金流必然是有限的;

第二,实体资产必然面临着折旧问题,坏了的椅子、破旧的毯子等等后期都需要不断投钱来更换。

网络效应:对于科技公司来说,拥有更大的网络就意味着公司价值的指数级增长。比如 Amazon 每多一个用户,它就能更好地优化运输、库存管理。但对 WeWork 而言,一个新的洛杉矶工作点并不会增加公司的全球合作能力。没有规模效应,WeWork 成本未来并不会下降,这也是一级市场对未来WeWork出现良性盈利模式没有信心的主要原因之一。

所以,WeWork 在当下是很难被称为一个自带科技属性的公司,这也成了它在这个关口最需要突破的一道难关。

深陷泥潭的WeWork

当下,WeWork 主要面临着以下多重难关:

资本受限:按照 WeWork 如今的扩张速度,它需要不断融资。软银在今年年初,预计投资金额从 160 亿美金疯狂缩减到了 20 亿美金,所以,未来该怎么继续融资、能不能融到资对于 WeWork 来说都是未卜的、煎熬的难题。

市场竞争激烈日益激烈:共享租房行业面临一众对手的竞争。比如总部在纽约的 The Wing,2016年创立后就专注于为女性提供共享工作场所,甚至专门为女性提供了哺乳场所、化妆室等,并且开展各式各样的职场交流活动、打造女性社区来提高女性的职场能力。

(大量粉色被运用的The Wing工作场景)

市场动荡:一旦受到金融危机冲击,WeWork很可能需要5-10年时间来恢复。WeWork 现今最大的竞争对手 IWG/Regus(地产租赁公司)就曾经经历过互联网泡沫之后的经济衰落期,一度在 2003 年宣布破产,如今的 IWG 在金融危机后花了 12 年时间才恢复到其 2000 年 IPO 的市值。

WeWork→ We的转型之路

在众多难关、企业价值被不断质疑的情况下,WeWork也在向科技路线转型,努力扩展自己业务,并改名为We,试图打造多业态的生态链。如今,WeWork 的生态链有哪些呢?

Flatiron School:2017年,WeWork 收购了编程学校 Flatiron School,它为希望在科技行业中找工作的人提供线上、线下课程,目前已有1500个学生了。

Flatiron编程学校,图自Flatiron School,版权属于原作者

Meetup:2017年,Wework 花 2 亿美金收购社交平台Meetup,是WeWork迄今为止收购的公司中最成熟的。Meetup 旨在为人们提供一个远离互联网的现实社交平台,它拥有 3500 万庞大用户群,所以 WeWork 希望依靠 Meetup 为用户提供现实社交场所,获得大量潜在用户。

WeWork还打造了一条办公—> 健身—>住宿以及教育的服务链:从 Welive 公寓式租房服务到 WeGrow 的小学服务,再到 Rise By We 的健身服务。希望提供公寓式租房服务、小学服务(租客将自己的孩子送到在同一栋楼读小学),到下班后健身。

但由于资金受限,到2019年 WeLive 只在纽约和华盛顿哥伦比亚特区两个地方提供服务,2017年建立的健身房,如今只在纽约曼哈顿有一家,Yelp 上也只有 23 条评论/3.5的评分。

大数据:Amazon、Uber、Google等科技公司旗下用户的数据就是真真切切的黄金,能够帮助企业拓展、优化业务,还能为用户提供个性化的服务,增加用户转换服务的成本。

2015年,WeWork 为了扩展自己的数据分析能力,收购了建筑技术公司Case。Case 通过自己擅长的建筑信息建模(BIM)来帮助 WeWork 决定办公室的大小、空间布局、办公室容纳人数等,用 WeWork 首席增长官 David Fano 的话说,“BIM技术将空间利用率提高了15%-20%,并且节省了10%的成本”。

提高空间利用率的规划图,图自WeWork,版权属于原作者

WeWork 还通过机器学习预测建立多少会议室、每个会议室的使用时间,并且在选址建立办公大楼时,也是通过数据分析来评估附近的基础设施和商业情景如咖啡厅、购物中心、酒店等等。

(机器学习与人工预测办公室使用时间对比图,图自WeWork)

WeWork 并没有很独特的商业模式,共享租房的行业壁垒也很低,所以,未来其他的新兴公司只要能够拉到足够的资本,也能在这个行业分一份羹。在这个不是蓝海的领域里,只靠烧一级市场的钱是无法长久发展下去的。

所以,WeWork的未来将何去何从呢?改变商业模型、引入高新科技的加持、以及董事会的改革都成了当下迫在眉睫需要解决的问题,不知新任 CEO 能否带其走出估值腰斩的当下呢。

国内外的小伙伴是否用过共享工位呢?你看好共享租赁空间的发展吗?欢迎大家留言探讨!

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